Com a aprovação do texto do PLP nº 68/2024 pela câmara dos deputados, começamos a conhecer melhor como serão tributadas as operações após a reforma tributária.
Um dos setores que sofreram muitas mudanças foi o setor imobiliário, que ganhou um regime específico com diversas regras e reduções. No texto inicial enviado pelo executivo, a venda de imóveis tinha previsão de ser tributada a 80% da alíquota de referência (prevista em 26,5%) sobre a diferença do valor de aquisição e venda do respetivo imóvel. Porém, com o texto final aprovado pela câmara dos deputados, a tributação do setor foi amenizada.
A despeito do texto aprovado na câmara beneficiar o setor imobiliário, muitas informações falsas estão sendo divulgadas na internet, como a afirmação de que a venda de imóveis sofreria a tributação de 26,5% sobre o valor bruto da venda do imóvel.
Para desmistificar essas afirmações, vamos conferir o que o texto do PLP nº 68/2024 realmente determina sobre a tributação do setor imobiliário.
Alíquota
O primeiro ponto de destaque é a alíquota. Conforme art. 256 do PLP nº 68/2024, as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações no regime específico de bens imóveis ficam reduzidas em 40%.
Se a alíquota de referência for fixada no teto, de 26,5%, a alíquota nas operações com imóveis será de 15,9%.
Essa alíquota abrange a venda de imóveis, mas também os serviços de construção civil e as atividades de incorporação e loteamento.
Para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a alíquota será reduzida em 60%. Portanto, tomando a mesma referência de 26,5%, a alíquota na locação de bens imóveis ficaria em 10,6%.
Base de Cálculo
A alíquota pode parecer alta se compararmos com a alíquota do PIS e da Cofins Cumulativo atual, mas é importante entendermos qual é a base de cálculo do IBS e da CBS, que não é o valor total da operação. Para compor a base de cálculo do IBS e da CBS, devemos considerar dois redutores: o Redutor de Ajuste e o Redutor Social.
Redutor de Ajuste
Para compensar os efeitos da falta de não cumulatividade para imóveis construídos ou adquiridos antes da transição completa ou, mesmo depois da transição, nas aquisições de não contribuintes do IBS e da CBS, foi criada a figura do Redutor de Ajuste (art. 251). O redutor de ajuste é um valor que será descontado da base de cálculo na alienação do imóvel e corresponde ao valor de aquisição do imóvel, atualizado pelo IPCA até 31.12.2026.
No caso de imóveis em construção em 31.12.2026, o redutor de ajuste será a soma da aquisição do terreno e dos montantes dos custos de produção do bem imóvel, atualizados pelo IPCA, até 31.12.2026.
A partir de 01.01.2027, na aquisição de imóveis de não contribuinte do IBS e da CBS, o redutor de ajuste será o valor da aquisição. Na aquisição de imóveis de contribuinte do IBS e da CBS, o redutor de ajuste será apenas o valor não utilizado do redutor pelo fornecedor, visto que o adquirente poderá tomar crédito do IBS e da CBS do imóvel que adquirir, nesse caso.
Redutor Social
Para garantir, pelo menos em parte, a progressividade da tributação, foi criado o Redutor Social. Na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 100.000,00 por bem imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste (art. 254).
Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 400,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo (art. 255).
Como fica a tributação
Tendo em vista estas considerações, como fica a tributação na venda de imóveis? Vamos tomar dois exemplos:
Exemplo 1
Vamos supor que um contribuinte do regime regular o IBS e da CBS compre um apartamento de uma pessoa física para revender no valor de R$ 280.000,00 e revenda por R$ 400.000,00.
A base de cálculo será o valor da revenda: R$ 400.000,00
O Redutor de ajuste será o valor da aquisição: R$ 280.000,00
Não haverá redutor social, porque o imóvel não é novo.
O IBS e CBS a recolher será:
(+) Valor da Operação = R$ 400.000,00
(-) Redutor de Ajuste = R$ 280.000,00
(=) Base de Cálculo = R$ 120.000,00
Valor do IBS e da CBS = R$ 120.000,00 x 15,9% = R$ 19.080,00
Considerando o valor da venda do apartamento, de R$ 400.000,00, a alíquota efetiva do IBS e da CBS fica em 4,77%.
Exemplo 2
Agora vamos supor que o contribuinte do regime regular do IBS e da CBS construa um imóvel em um terreno que adquiriu de pessoa física por R$ 30.000,00, incorra em custos de R$ 50.000,00 em bens e serviços para a construção, todos tributados sob alíquota integral de IBS e CBS (26,5%). Após pronto, decide vender o imóvel por 250.000,00.
A base de cálculo será o valor da revenda: R$ 250.000,00
O Redutor de ajuste será o valor da aquisição do terreno: R$ 30.000,00
O IBS e CBS incidentes sobre os custos é: R$ 50.000,00 x 26,5% = R$ 13.250,00
O IBS e CBS a recolher será:
(+) Valor da Operação = R$ 250.000,00
(-) Redutor de Ajuste = R$ 30.000,00
(-) Redutor Social = R$ 100.000,00
(=) Base de Cálculo = R$ 120.000,00
Valor do IBS e da CBS = R$ 120.000,00 x 15,9% = R$ 19.080,00
(-) Créditos de IBS e CBS = R$ 13.250,00
Valor devido de IBS e CBS = R$ 5.830,00
Considerando o valor da venda do imóvel, de R$ 250.000,00 e o valor devido total, de R$ 19.080,00, a alíquota efetiva do IBS e da CBS fica em 7,63%.
Exemplo 3
Agora vamos tomar os mesmos valores que o Exemplo 2, porém com o imóvel sendo vendido a R$ 600.000,00:
A base de cálculo será o valor da revenda: R$ 600.000,00
O Redutor de ajuste será o valor da aquisição do terreno: R$ 30.000,00
O IBS e CBS incidentes sobre os custos é: R$ 50.000,00 x 26,5% = R$ 13.250,00
O IBS e CBS a recolher será:
(+) Valor da Operação = R$ 600.000,00
(-) Redutor de Ajuste = R$ 30.000,00
(-) Redutor Social = R$ 100.000,00
(=) Base de Cálculo = R$ 470.000,00
Valor do IBS e da CBS = R$ 470.000,00 x 15,9% = R$ 74.730,00
(-) Créditos de IBS e CBS = R$ 13.250,00
Valor devido de IBS e CBS = R$ 61.480,00
Considerando o valor da venda do imóvel, de R$ 600.000,00, e o valor devido total, de R$ 74.730,00, a alíquota efetiva do IBS e da CBS fica em 12,46%.
Progressividade do Regime
Pelos exemplos descritos acima, é possível perceber que o sistema é parcialmente progressivo. Para valores de imóvel mais baixos (geralmente adquiridos por pessoas de baixa renda) a alíquota fica reduzida, porém, para imóveis de mais alto padrão (geralmente adquiridos por pessoas de mais alta renda), a alíquota fica mais alta.
O sistema ficou desenhado para cobrar mais nos imóveis mais caros e menos nos imóveis mais baratos. Portanto, a reforma tributária pode se apresentar como benéfica em alguns casos e mais gravosa em outras, diretamente dependente do valor do imóvel que está sendo comercializado e o lucro obtido com a operação.
Fonte: ITC
